O poder dos condomínios em cortar a água de inadimplentes

16 de junho de 2017 2 Por Emilio Martins

Sistema de individualização de água permite medir e cobrar do usuário apenas o seu uso

Muitos condomínios residenciais, comerciais ou mistos, tem adotado o sistema de individualização de água, realizado por empresas particulares. Essa prática consiste na instalação de medidores individuais de água em cada apartamento. Os benefícios são internos, pois o sistema permite medir o uso de cada apartamento e, consequentemente, a cobrança individual.             

Como funciona a individualização?

                       A medição individual viabiliza a mensuração do consumo de água nos relógios individuais de cada unidade autônoma condominial, possibilitando a cobrança separada de cada um dos condôminos, na proporção do seu consumo.

 Quanto a legalidade da individualização de água

A 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, aprovou por meio de um agravo que,  o Município de São Paulo, ao instituir o “Programa Municipal de Conservação e Uso Racional da Água em Edificações”(Lei n° 14.018, de 28 de junho de 2.005), procurou incentivar a adoção de providências voltadas a propiciar economia do consumo de água, além do combate ao desperdício quantitativo. Dentre as medidas previstas está a medição do volume gasto por unidade habitacional.

                  Por isso, a chamada individualização de água em condomínios, tem sido uma prática já corriqueira em novos empreendimentos imobiliários, bem como, é realizada há algum tempo por condomínios já edificados.

                 Para a implementação do sistema, é necessário que seja feita uma assembleia, convocada pelo síndico ou  1/4 dos condôminos, a fim de deliberarem acerca da aprovação ou não da instalação do serviço, fixando todos os termos para sua efetivação e aplicação no cotidiano condominial. (previsão no art. 1350, §º do Código Civil)

               Dentre os termos mínimos exigidos para aprovação da individualização de água em um condomínio, podemos citar:

a) deliberação expressa pela aprovação ou não do serviço; b) escolha da empresa que fará a obra de instalação dos hidrômetros individuais e eventuais impactos na edificação; c) valores e formas de pagamento da empresa que realizará a obra; d) escolha da empresa que fará a leitura mensal e cálculo do consumo individual de cada apartamento (tal empresa necessariamente não precisa ser a mesma que realizou a obra, já que é preferível que tal função mensal fique a cargo da própria administradora, centralizando os serviços); e) forma de cobrança, que sugere-se, seja no próprio boleto de contribuição condominial mensal, seja para racionalizar tarifas bancárias, seja para evitar que o condômino pague o boleto do consumo de água e deixe de pagar o boleto de cota ordinária; f) prazo e forma da suspensão no fornecimento de água (corte), e eventual custo para religação caso realizada por empresa contratada;

                Realizada assembleia com o cuidado de observar os termos mínimos ora mencionados, tem-se que o procedimento de individualização de água é válido e legal.Uma observação deve ser feita. Caso a convenção do condomínio remotamente vede a individualização do sistema de água, a aprovação exigirá, neste caso, 2/3 dos votos dos condôminos, conforme art. 1.351 do Código Civil.

                Enfim, realizada a assembleia, válida a individualização de água em condomínios.

A licitude do corte de água

              Aprovada a individualização de água e fixado em assembleia o prazo para pagamento, a suspensão no fornecimento de água (corte) em desfavor do condômino inadimplente é medida inteiramente lícita.

             Tal ação objetiva assegurar a saúde econômica do condomínio, prevalecendo o interesse coletivo sobre o interesse individual, já que a inadimplência de apenas um condômino sujeita toda a coletividade a ficar sem o fornecimento de água, já que não arrecadado o valor total da conta, a concessionária não punirá com o corte somente o condômino inadimplente, mas sim todos os condôminos, incluindo os adimplentes, pois em regra, o hidrômetro (relógio) é central e único.

             Em que pese posições minoritárias em sentido contrário, não é da concessionária ou do Estado, a exclusividade pelo corte no fornecimento de água, ou seja, o condomínio ou administradora pode cortar se autorizados por assembleia. Isto porque, o Estado tem o monopólio do fornecimento da água e seu corte, através de cobrança realizada pelo hidrômetro (relógio) central.

            Já nos relógios individuais, situados na parte interna do condomínio, a gestão é da administração condominial, que não é obrigada a graciosamente fornecê-la aos condôminos. A contraprestação é necessária.

            Note-se que o condomínio não se sujeita ao Direito Público, ou seja, não faz somente o que a lei autoriza (legalidade estrita – art. 37 caput da Constituição Federal de 1988), mas sujeita-se ao regime de Direito Privado, e faz tudo aquilo que a lei não proíbe. Inexistindo proibição legal, é permitida a conduta de cortar a água, pois não há obrigação de redistribuí-la gratuitamente aos condôminos.

           Por isso, entende-se que a Lei Federal 8.987/95 que autoriza expressamente o corte (art. 6º, §3º, II), não pode ser utilizada para se afirmar que é providência de monopólio do Estado, por não existir vedação expressa neste sentido.

           É importante salientar que o corte deve ser precedido de prévio aviso ao condômino inadimplente, e de acordo com regras fixadas previamente em assembleia, para débitos não pretéritos, ou seja, somente não se poderia admitir corte não aprovado em assembleia, sem prévio aviso e para débitos antigos e consolidados.

           Note-se que quando se fala de débitos pretéritos e consolidados, diz-se que o corte só não é possível por dívidas antigas, quando as atuais estão adimplidas. Todavia, com atrasos dos meses atuais, existindo ou não débitos antigos, o corte é providência adequada.

          Enfim, o corte de água realizado por condomínio contra condômino inadimplente, com as ressalvas dos parágrafos anteriores, é providência lícita e não viola qualquer norma jurídica vigente, estando respaldada na Constituição Cidadã (art. 5º, II).

Conclusão

Neste contexto, supridas as exigências mínimas para segurança jurídica da conduta, tais como prévia aprovação em assembleia, prévio aviso ao inadimplente, e não se referir exclusivamente a débitos pretéritos e consolidados, é totalmente adequado o corte no fornecimento de água do condômino inadimplente, realizado pelo condomínio ou administradora.

Fonte: Conjur, por Rodrigo Rodrigues
Edição: Emilio Martins

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